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Sind Wohnungen in Berlin noch bezahlbar?

Baulandmangel in Berlin

Die deutsche Bundeshauptstadt hat schon eine seit Jahren anhaltende Magnetwirkung. Jahr für Jahr ziehen Zehntausende nach Berlin – dieser Zuzug hat natürlich Folgen: Die Wohnungen werden immer teurer, die Mietvorschreibungen schießen ebenfalls in die Höhe, sodass sich immer mehr Deutsche die Frage stellen müssen, ob sie sich die Wohnung in Berlin noch länger leisten können werden. Zudem stehen immer weniger Wohnungen zur Verfügung. So wird es – folgt man den aktuellen Einschätzungen der Experten – auch bis zum Jahr 2025 bleiben.

Eigentumswohnungen wurden um 10 Prozent teurer

Die Angebote werden weniger, die Preise dafür immer höher. All jene, die in Berlin eine Immobilie kaufen wollen, dürfen auch in naher Zukunft mit keiner Entspannung am Immobilienmarkt rechnen. Vor allem dann, wenn man eine Eigentumswohnung kaufen möchte, wird man relativ schnell feststellen, dass die Preise – fast schon monatlich – nach oben klettern. Auch die Gutachter der Berliner Senatsverwaltung sind Ende September zu dem Ergebnis gelangt, dass im Jahr 2017 rund 8 Milliarden Euro für Immobilien ausgegeben wurden. 2016 waren es, obwohl um rund 5 Prozent mehr Kaufverträge abgeschlossen wurden, 6,3 Milliarden Euro. Zu 75 Prozent wurden Eigentumswohnungen angeschafft; hier stieg der Quadratmeterpreis um rund 10 Prozent. Heute liegt der Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung bei etwa 5.000 Euro. 120 Quadratmeter kosten also bereits um die 600.000 Euro – exklusive Makler- und Notarkosten und Grunderwerbssteuer. Die Gutachter wissen, dass die hohe Nachfrage den Preis für Immobilien in die Höhe treibt; schon seit Jahren fehlen dutzende Wohnungen. Zudem fehle es in Berlin auch an Bauland. Ein weiterer Aspekt, der nicht außer Acht gelassen werden darf, sind die extrem niedrigen Zinsen. Immer mehr Deutsche entscheiden sich für einen billigen Kredit und sehen in den Immobilien wertbeständige Anlagen.

Immer mehr Deutsche sehen in Immobilien eine Wertanlage

Die deutsche Bundeshauptstadt ist vielfältig. Schlussendlich ist Berlin, nicht wie andere Städte, aus einer Siedlung hervorgegangen, sondern entstand aus dem Zusammenspiel mehrerer Städte und rund 60 Landgemeinden. Genau deshalb gibt es auch zahlreiche Bezirks- und auch Ortsteilzentren. Auch bei den Immobilienpreisen gibt es Unterschiede: Im Westen (etwa in Spandau) und im Osten (etwa in Treptow-Köpenick) werden Immobilien für rund 200 Euro bis 400 Euro/Quadratmeter verkauft. Im Zentrum (Friedrichstraße) kostet der Quadratmeter mitunter schon mehr als 10.000 Euro. Berücksichtigt man die Jahre 2012 bis 2016, so stieg der Geldumsatz innerhalb der Stadt von 803 Millionen Euro auf unglaubliche 1,4 Milliarden Euro. Eine Steigerung von sagenhaften 74 Prozent. Beim Wohnungs- und Teileigentum wuchs das Geldvolumen von 3,7 Milliarden Euro auf 5,9 Milliarden Euro. Auch das entspricht einer Steigerung – in gerade einmal vier Jahren – von 58 Prozent. Doch warum investieren immer mehr Deutsche in Immobilien und nicht in andere Anlagewerte – so etwa in Aktien oder Fonds? Der Deutsche will sein Geld langfristig anlegen. Hier eignen sich sehr wohl Immobilien. Zudem unterliegen die Immobilienpreise nicht denselben Schwankungen, die etwa auf der Börse zu beobachten sind. Wer sein Geld in Aktien investiert, der braucht schon starke Nerven, um nicht vorzeitig die Reißleine zu ziehen. Zudem haben die letzten Jahre eindrucksvoll gezeigt, dass die Immobilienpreise stets nach oben gegangen sind. Ein weiterer Aspekt: Der Deutsche kann seinen Besitz angreifen und freut sich, sofern er den Kredit getilgt hat, auf ein mietfreies Wohnen. Immobilien sind zudem auch inflationssicher. Auch dann, wenn sich die Währung ändern sollte, behalten die Immobilien den realen Wert. Zudem haben Immobilien auch einen echten Gebrauchswert. Wer sich dann noch mit der Wertentwicklung befasst, der wird feststellen, dass Immobilien eine sehr empfehlenswerte Alternative zu Aktien oder sonstigen Geldanlagen sind.

Berlin ist nicht die teuerste Stadt

Doch in Berlin sind die Immobilienpreise, verglichen mit den Immobilienpreisen in anderen deutschen Städten, noch relativ moderat. Auch wenn viele Berliner nun den Kopf schütteln werden, so belegen zwei Studien aus dem Jahr 2016, dass Berlin definitiv nicht zu den teuersten Städten Deutschlands zählt. Aber hilft dieses Ergebnis bei der Beantwortung der Frage, ob man lieber in Berlin eine Immobilie kaufen oder mitunter eine Wohnung mieten sollte? Die Mieten sind, so eine Studie der Postbank, zwischen den Jahren 2005 und 2015 um rund 41 Prozent gestiegen. Im selben Zeitraum stiegen hingegen die Kaufpreise um 67 Prozent. Auch in naher Zukunft werden die Kaufpreise deutlich schneller als die Mietvorschreibungen steigen. All jene, die also mit dem Gedanken spielen, demnächst eine Immobilie in Berlin haben zu wollen, werden jetzt wohl der Meinung sein, ein Eigenheim anschaffen zu wollen. Doch eine pauschale Empfehlung, ob man sich in Berlin ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen sollte, kann nicht abgegeben werden. Hier müssen sich die potentiellen Neu-Berliner selbst die Frage beantworten, ob sie ihr Geld lieber in das „Betongeld“ investieren wollen oder doch lieber in einer Mietwohnung wohnen. Vor- und Nachteile gibt es in beiden Fällen.

Parkplätze und Bauland wurden ebenfalls teurer

Aber nicht nur die Immobilienpreise und Mietvorschreibungen schießen nach oben – auch die Parkplätze werden immer teurer. Heutzutage muss man schon einmal feststellen, dass Garagenplätze für 100.000 Euro verkauft werden. 2016 wurde nämlich die erste Tiefgarage Berlins um 100.000 Euro verkauft; im vergangenen Jahr konnte auch der höchste Preis für eine Eigentumswohnung erzielt werden: 12,8 Millionen Euro! Die Wohnung, die sich in der Nähe des berühmten Brandenburger Tors befand, hatte somit einen Quadratmeterpreis von 30.000 Euro. Derartige Zahlen wurden vom Immobilienmarktbericht Berlin veröffentlicht, der bereits seit Anfang August 2017 zur Verfügung steht und sich mit den Jahren 2016 und 2017 befasste. Es handelt sich, bezugnehmend auf 32.700 Immobilienverkäufen in den letzten zwei Jahren, um die zuverlässigste Quelle, sofern man einen Überblick über die Preisentwicklung in der Bundeshauptstadt haben möchte. Aber auch Bauland wurde immer teurer. Der Preis für Bauland stieg um rund 60 Prozent.

Nun ist die Politik gefragt

Derartige Zahlen und Entwicklungen lassen natürlich die Alarmglocken schrillen. Vor allem beim „Berliner Mieterverein“ (kurz: BMV): Reiner Wild, der BMV-Geschäftsführer, weiß, dass die Preise, auch in den kommenden Jahren, nach oben schnellen werden. Heute kostet der Quadratmeter für ein unbebautes Grundstück rund 2.000 Euro. Die Folge? Auf derartigen Grundstücken können nur noch hochwertige Eigentumswohnanlagen errichtet werden. Im Zuge der immer höher werdenden Kaufpreise weiß Wild auch, dass auch hier gravierende Folgen auf die Berliner zukommen werden: Immobilienkäufer setzen auf immer höhere Mieten, um die Kaufpreise, die bereits deutlich überteuert sind, wieder zu refinanzieren. Auch Sebastian Scheel, der Bau-Staatssekretär, weiß, dass nun die Politik gefragt ist. „Wir müssen jetzt reagieren. Nur dann ist es möglich, dass die Berliner auch in naher Zukunft noch leistbare Wohnungen vorfinden.“ Die Verordnung, nach welcher die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnung einer Genehmigungspflicht unterliege, würde bereits Wirkung zeigen. „Es helfen keine Mietpreisbremsen oder Milieuschutzgebiete. Es müssen endlich Neubauwohnungen für alle Einkommensklassen geschaffen“, so Stefan Förster, der Bauexperte der FDP. Die weitere Vorgehensweise? Der Senat solle mit der privaten Wirtschaft zusammenarbeiten – „ohne der privaten Wirtschaft wird man die Neubauziele nie erreichen.“ Fakt ist, dass sich die Preise für Eigentumswohnungen in den letzten zehn Jahren verdoppelt haben. Ein Zyklus, der sich zwar dem Ende näher wird, jedoch bedeutet das nicht, dass die Preise nicht mehr steigen werden. Viele Experten befürchten daher die Entstehung einer riesigen Immobilien-Blase, die auch demnächst platzen könnte. Folgt man der Bundesbank, so sind die Kaufpreise bereits um rund 30 Prozent zu teuer.

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